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大连法院在执行程序中探索实施整体拍卖机制

来源:辽宁法制报 | 作者:成宝 王艺文 驻大连记者 王怀实 | 发布时间: 2020-06-29 08:54

  近期,位于大连经济技术开发区金马路的“瀚林府”小区(原名“诚品格调”小区)顺利竣工并完成交付,这个停工闲置长达3年之久的房地产项目终于焕发生机,取得了圆满的结果。大连经济技术开发区人民法院执行局在执行程序中积极探索的“烂尾楼盘”和“僵尸企业”整体拍卖模式,促进了该类案件的较好解决,取得了良好的社会效果和法律效果。

  这种模式的核心理念是,按照破产重整的思路,通过拍卖引入投资方,盘活项目或企业,同时附设拍卖条件,“一揽子”解决企业逾期交房和拖欠工人工资等社会问题。

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房产项目焕发生机

  财务危机 百余户业主无法入住

  某公司开发建设的“诚品格调”小区,坐落在大连经济技术开发区金马路黄金地段,毗邻安盛商圈,坐拥双重点学区,一经开盘,销售火爆,吸引了大量购房者。

  2014年12月,该公司为建设“诚品格调”项目,以土地使用权和在建工程为抵押担保,向网络借款平台借款1亿元。

  2015年6月,该公司出现重大财务危机,“诚品格调”小区在建工程被迫停工,售楼处人去楼空,导致105名业主无法按时入住,91名购房者未能如期签订购房合同。网络借款平台将该公司起诉至大连市中级人民法院,要求借款全部提前到期,申请对抵押物“诚品格调”项目行使优先受偿权。

  2015年11月,大连市中级人民法院依法作出判决,网络借款平台有权以1.2亿元为限就抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。同时,大连某建筑公司、大连某贸易公司以及100余名购房者、劳动者也先后向大连中院和大连开发区法院提起诉讼,请求法院判决该公司支付工程款、偿还借款、返还购房款和支付劳动报酬等。

  多方协调 为项目续建扫清障碍

  资金链断裂、官司缠身的该公司无力再继续开发,红极一时的“诚品格调”项目被迫停建,竣工交付变得遥遥无期。面对巨额企业资产闲置和逾期交房、拖欠工人工资等一系列社会问题,在金普新区党工委政法委的沟通协调下,大连中院将全市法院涉及该公司的所有执行案件全部指定至大连开发区法院集中管辖,从程序上为案件快速推进铺平了道路。

  2017年10月,案件受理后,大连开发区法院立即成立专案组,制定了“整体推进、两线作战、分步实施”的工作方案。一方面将“诚品格调”项目整体进行网络司法拍卖,在拍卖公告中告知竞买者需继续按照规划开发楼盘,并另行支付退房款、违约金和工人工资,保障购房者和劳动者合法权益。另一方面,在金普新区党工委政法委的组织协调下,推动土地、房产和税务登记等部门,为买受人和购房者无条件办理变更登记,为项目续建扫清障碍。

  2018年4月,大连开发区法院以12171.87万元将“诚品格调”项目整体进行司法拍卖,并在拍卖公告中告知竞买者需另行支付3000万元以保障购房者利益和工人工资。

  2018年10月,在一拍流拍后,大连润辉房地产开发有限公司申请以物抵债(该公司于2018年7月受让了上述大连某贸易公司的全部债权)。经过多次协商,该公司最终以1.2亿元的价格取得该楼盘的土地使用权及在建工程的所有权,承诺继续按照原规划开发楼盘,保证项目的完整性。同时,另行拿出3000万元退还购房款和支付工人工资。

  2018年10月末,上述案件成功执结,“一揽子”兑现了近200名购房者、10多名劳动者和多个一般债权人的合法权益,不仅解决了投资方和开发商的债权纠纷,还使项目得以继续开发建设,彻底解决了逾期交房和拖欠工人工资等一系列社会问题,取得了良好的法律效果和社会效果。

  整体拍卖 让企业和工人都受益

  2018年底,受该案件处理模式和效果的启发,大连中院对该案处理经验进行总结提炼后,提请大连市政府专门印发《关于建立涉执行案件停工在建工程处置府院联动机制的通知》,要求全市各相关单位遵照执行。

  今年年初,“瀚林府”小区顺利竣工并完成交付,业主陆续入住并顺利办理了房产证,整个案件取得了圆满的结果。金普新区党工委政法委将该案例评为“2019年金普新区优化营商环境典型案例”。

  近年以来,大连开发区法院通过整体拍卖模式,共执行完毕案件400余件,执行到位金额3.7亿元,安置工人700余人,安置购房群众200余人,解决一般债权50余项,盘活企业资产近7亿元。其中,整体拍卖的某精细公司和某生物公司,附加条件要求买受人必须具备化工企业经营资质,共执行到位金额1.6亿元,盘活企业闲置资产3.6亿元,不仅解决了所有一般债权人按比例受偿问题,还一并解决了500多名工人的安置问题,也取得了良好效果。