物业纠纷调解委员会 社区+物业 综治进物业 法官进物业
如今，物业管理服务已经走进了千家万户。同时,物业管理服务中出现的矛盾纠纷也日趋增多，成为城市管理的难点、基层治理的重点、群众关注的焦点。一提起物业公司，很多业主连声叹息，痛斥他们拿钱不办事。物业公司则大吐苦水，说业主们不当家不知柴米贵。物业公司与业主这对矛盾体，有时候真可谓“水火不容”。
近年来，我省各地有的采取综治进物业，有的利用社区+物业，还有的成立物业纠纷调解委员会，将人民调解工作作为预防和化解物业纠纷的一项重要手段，适时介入到物业管理纠纷中。那么，这些“中间人”调解机制是否能真正发挥作用?近日，记者进行了采访。
政府埋单群众受益
【镜头】
“真是没有想到，我没花一分钱，物业纠纷人民调解委员会就帮我们解开了心里的‘疙瘩’。”家住沈阳市和平区南湖街道三好街社区的刘阿姨说。
最近一段时间，刘阿姨与楼上住户因噪音问题发生矛盾纠纷，要物业帮助解决。对两家进行情况调查得知，因楼上业主家有个十一二岁的孩子喜欢光脚走路，楼顶的隔音效果差，尤其是夜里发出很大的噪音，由于刘阿姨有失眠症，有时候刚睡就被楼上噪音吵醒，再也无法入睡，很是烦心。两家经常因为噪音问题发生争执，刘阿姨去楼上找过两次，开始小男孩爷爷奶奶说会加强孩子的管教，但是时间长了仍没有太大改善，矛盾进一步激化。
为了缓和矛盾纠纷，社区物业纠纷调委会上门对楼上住户进行劝说，希望双方用“换位思考”的方式多体谅一下对方。经过半个多小时的协商，最终双方达成一致。楼上业主表示：给孩子换成软底拖鞋，小孩玩耍时大人多提醒他少跑动，少发出大的声响，每天晚饭后尽量带孩子到室外玩耍，晚十点以前让孩子睡觉，尽量避免噪声给邻居带来麻烦，同时也希望刘阿姨体谅小孩贪玩而不懂事，如有不当之处，可以直接找楼上沟通，大家都是通情达理的好邻居。
【妙招】
“物业纠纷调委会”专业坐诊
据记者了解，解决这一纠纷的社区物业纠纷调解委员会是沈阳市和平区司法局和区房产局联合建立的物业纠纷人民调解组织。物业纠纷调委会实行双重分级业务指导和管理体制，区房产局依托区住宅小区业主委员会协会及社区物业管理委员会建立区及社区两级物业纠纷调委会，组织网络覆盖全区有物业管理的小区。区及社区两级物业纠纷调委会的业务指导和日常管理工作分别由区房产局、区司法局及各基层司法所、社区物业管理委员会组织实施。
区物业纠纷调委会吸纳了律师、小区业主委员会主任、街道工作人员参加，并选聘有物业管理专业知识和工作经验的社会志愿者担任专兼职人民调解员，协助物业纠纷调委会及时调处辖区内因物业管理问题引发的矛盾纠纷，并通过调解矛盾纠纷，积极宣传与物业管理相关的法律法规，引导纠纷当事人依法依规解决物业纠纷，积极构建和谐稳定的社会环境。
社区+物业，工作更默契
【镜头】
前不久，辽阳市宏伟区工农街道龙城柏丽小区一位老人在家中一楼小院养起鸡鸭，居民们向小区物业反映，养“活物”既吵人又有气味。物业与老人进行了沟通，但效果不理想。于是，物业与社区工作人员一起，多次上门劝说，妥善处理了问题。
【妙招】
社区联手物业，物业问题共同办
龙城柏丽小区已经有8年的历史，小区刚成立的时候，小区设施可谓是全市首屈一指，可是，由于小区居民与当时的物业公司的矛盾纠纷，导致小区一度成为物业弃管小区，脏、乱、差的环境给小区安全带来极大的隐患。
2012年，工农街道党委非常重视龙城柏丽物业的问题，在社区多次走访、协调、运作的基础上，经过多次调研，并召开社区、有关物业公司和业主委员会开会研究，就小区物业管理涉及的主要问题，如物业费、服务内容及前期基础设施投入等进行多次协商，最终选择了辽阳万方物业服务有限公司进驻小区，并与街道、社区一起联手，共同解决小区问题。
目前，社区工作人员与物业工作人员根据片区负责制或个人负责工作职能实行结对子，在社区与物业工作配合中，双方约定实行“四个一”“两个共同”的工作方法。一起入户走访，社区工作人员与物业工作人员实行包楼制，共同为居民解决难点问题。一起调解纠纷，社区与物业在接到居民反映的邻里纠纷中，由各自的专人负责，共同深入居民家中，确保了在第一时间及时有效地解决问题。社区与物业还一起巡逻安防，一起参观学习，共同开展文体活动，共同进行社区建设。
街道综治委员杨晓云告诉记者，自从两家联姻后，社区内工作更好开展了。前不久，一居民将大堆杂物都摆放在小区内的公用区域中，社区与物业联手行动。社区干事上门做思想工作时了解到，其实老人也发愁，不知道该将这些物品安置在哪。社区与物业妥善处理，最终物业提供一个合适房间，临时单独存放老人的旧家具。
自从龙城柏丽小区和物业联姻后，社区和物业不分你我，只要是居民的事都争着抢着拿方案。社区和物业正为解决居民停车难而将开辟公共停车场的建议联合上报有关部门，努力为居民解决困难。
综治进物业，提高百姓满意度
【镜头】
一张圆桌，上面摆着一束花,两边各放了一个茶杯，如果不是门上挂着综治工作站的牌子,根本看不出这个温馨的屋子是化解物业矛盾纠纷的地方……这是铁岭县凡河新区幸福里社区物业综治工作站的一角。
社区居民王先生一肚子怨气来到综治工作站，告诉站长齐宏义：“不是我不想交费，实在是他们太不作为了。我家住顶楼，去年，我家的天花板就开始出现渗水的情况，墙壁起了霉斑，并出现了大面积脱灰的现象。当时我就向小区物管报告了情况，希望他们在房屋维修资金拨下来的时候将我家的问题尽快解决。可至今，物业公司先后申请了两批维修资金，可我们家的问题依然没有得到解决……”
齐宏义得到物业公司和业主双方的信任后，就组织双方调解。他带着站里的调解员采用“拉家常”的方式，认真对纠纷事实和双方意见进行了情、理、法全方位分析。经过三个多小时调解，双方最终达成调解协议：王先生在调解协议签订后一次性付清所欠物业费，物业公司在协议签订之日起2个月内负责维修王先生漏水屋面。
【妙招】
小区里设立综治工作站
楼上漏水给楼下邻居带来损失、居民与物业公司扯皮……近年来，小区里的诸多物业纠纷让居民心烦不已。铁岭县凡河新区幸福里社区通过综治进物业的方法，有效调解了物业纠纷。
齐宏义告诉记者，“综治进物业”主抓的就是平安，实行小区“综治进物业”工作就是为了打造“平安美丽、民主和谐”的小区氛围，推进平安小区创建。记者了解到，幸福里社区在小区物业公司原有的配套用房中设立小区综治工作站，工作站牵头整合社区民警、社区工作人员、物业公司等相关力量，组建了矛盾纠纷调解工作队，参与调解小区管理难题，协调物业与业主关系，把日常纠纷矛盾消灭在萌芽状态。
此外，工作站还定期联系专业律师、上级物业管理部门，对小区物业管理人员、业委会成员定期进行政策法规培训，引导双方正确行使权利。
法官到现场“结案”
【镜头】
今年6月，沈阳市和平区北市场街道皇寺路社区一聋哑居民到法院立案，反映楼房下水道堵塞，致使9户居民长达半年无法用水，准备将物业告上法庭，法院考虑到该案的胜诉权益实现成本，决定启动联调程序，由院长牵头，与街道和物业、房产部门一起协调沟通，3天时间实现通水，“幸好法官们亲自到我们社区调解此事，事情才能这么快解决了，否则不知道拖到什么时候呢。”对于此举，社区、物业和当事人反映效果非常好。
【妙招】
诉调对接化解矛盾
据记者了解，法官走出去的方式是沈阳市和平区人民法院诉调对接工作的一个方面，随着物业纠纷的增多，法官走出去的流动法庭是在开展物业纠纷调解工作中的创新。
和平区法院主要负责物业纠纷案件处理的张法官表示：“许多物业纠纷案件的重复性较大,有的判决并不能达到彻底平息社会矛盾的效果。但利用诉调对接，在社区、物业设立法院联调工作室，街道、社区与物业成立联调工作小组，这样可以有效地化解纠纷。”
有了调解工作小组,如何组织调解队伍是关键。张法官说：“我们下一步准备建立物业纠纷专家人才库，由法官、律师、物业管理专家、人大代表、楼栋长等参与调解，从源头上解决队伍人才不足的问题。”