物业企业如何摆脱与业主关系的“恶性循环”，法院如何在案件办理中化矛解纷，行政管理部门如何发挥好监管作用？5月15日，在由葫芦岛市中级人民法院牵头，住建部门、物业企业代表共同参与的物业服务合同纠纷风险防控座谈会上，三方围绕“如何打破物业与业主之间的‘恶性循环’”这一个核心议题展开讨论。

　　数据背后的物业困局

　　“2022至2024年，我市物业服务合同纠纷案件年均增长47.09%，占民事案件总量的22.94%，案件量呈逐年增加趋势，三年案件量增加116.35%。”葫芦岛中院民一庭法官展示的一组数据，直观揭示了当地物业纠纷的严峻态势。

　　这些案件纠纷多为系列案，具有群体性特点，同时还呈现出几个鲜明特点：诉讼主体上，绝大多数为物业公司起诉业主；争议焦点上，主要集中在业主拒交物业费及滞纳金；败诉原因上，物业服务质量不达标、程序或合同合法性瑕疵、越权或侵权等问题突出。

　　案件中，物业企业抱怨业主拖欠费用，业主则指责物业企业服务缩水；业委会运作不规范导致合同效力存疑，物业企业又因收入减少进一步降低服务标准，这种“服务质量差—拒交物业费—服务再缩水”的恶性循环，让物业与业主之间的矛盾成为没有赢家的拉锯战，这也成为困扰基层社会治理的普遍难题。 

　　纠纷根源的多维透视

　　葫芦岛中院通报的《物业服务合同纠纷风险防控报告》与住建部门的“物业投诉分析”不约而同地指向了几个深层次问题。从合同订立看，物业服务条款不透明、权责不清从一开始就埋下隐患；从合同履行看，服务质量与收费间的矛盾不断激化；从业主自治看，业委会履职能力不足、运作不规范导致业主认可度低。而纠纷背后存在着双向责任，部分物业企业确实存在“该干的活儿没有干”“无权的事情要强管”等问题。一些业主对物业管理法律法规了解不足，以“未享受服务”为由拒交费用，甚至采取消极态度维权，使小问题演变成大矛盾。

　　多元共治的破题之道

　　座谈会上，法院建议强化物业合同条款完善、强化服务监管、推动行业规范化、提升业主自治能力的优化纠纷解决机制。建议物业企业要以问题为镜，强化法治思维，守法、合法、依法经营。提议构建“法院+住建+物业”常态化协作机制，以合作为桥构建解纷合力。

　　住建部门代表提出了更具系统性的思考。他们认为，物业纠纷治理需要多方协作：物业企业要提高服务意识和素质能力，转变“管理者”思维；行政执法部门要进小区协助监管；相关部门要共同承担社会公共责任。

　　这种多元共治的理念正是破解物业纠纷困局的关键。物业代表表示：“法院通过支付令、先行调解和申请强制执行等方式，帮助物业公司收回了拖欠物业费，特别是支付令的使用，实现了较好的回款率。”大家认识到，物业与业主应是服务与被服务的平等关系，只有构建起权责清晰、沟通顺畅、监督有效的治理体系，才能实现良性互动。

　　记者手记

　　物业与业主的“双向奔赴”，不仅需要法律规范与制度设计，更需要相互理解与信任重建。葫芦岛法院的探索给予我们启示，只有各方相向而行，才能共同营造宜居、和谐、法治的社区环境，实现从“对立面”到“共同体”的转变。唯有共建共治，方能共享共赢。